Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Die zwei Zahlen für den ersten Blick

Kaufpreisfaktor. Kaufpreis geteilt durch die Kaltmiete eines Jahres. Er sagt, wie viele Jahre die Miete braucht, um den Preis einzuspielen. Unter 20 gilt als gut, über 25 als teuer.

Bruttomietrendite. Das Gleiche andersherum: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Faktor 20 entspricht 5 Prozent, Faktor 25 entspricht 4 Prozent.

Beide Zahlen sind in einer Minute ausgerechnet und sortieren die meisten Angebote aus, bevor Sie einen Besichtigungstermin machen. Mehr leisten sie nicht. Kosten, Steuer und Finanzierung fehlen noch.

Ein Beispiel mit echten Zahlen

Eine Wohnung für 250.000 Euro in Bayern, 900 Euro Kaltmiete, mit Makler. Sie bringen 30.000 Euro Eigenkapital mit und tilgen 2 Prozent.

Kaufpreisfaktor	23,1
Bruttomietrendite	4,32 %
Nebenkosten	22.675 €
Kredit	242.675 € zu 4,53 %
Nettomietrendite	3,53 %
Im Monat vor Steuern	− 519 €
Steuerersparnis im Monat	+ 132 € (bei 35 % Steuersatz)
Im Monat nach Steuern	− 386 €
Getilgt im ersten Jahr	4.956 €

Das Ergebnis ist knapp. Sie legen gut 4.600 Euro im Jahr dazu und tilgen knapp 5.000. Bei 1.050 Euro Miete, also 5 Prozent brutto, wären es noch 292 Euro im Monat. Das Minus wird kleiner, weg ist es nicht. Mit 80.000 Euro Eigenkapital sinkt es auf 152 Euro, weil der Zins bei geringerer Beleihung niedriger ist.

Rechnen Sie Ihre Wohnung selbst: Der Kapitalanlage-Rechner zeigt alle Zahlen oben in Sekunden.

Warum die Nettomietrendite die ehrlichere Zahl ist

Von der Miete geht einiges ab, das Sie nicht auf den Mieter umlegen können: Verwaltung, Rücklage für Reparaturen, Monate ohne Mieter. Teilen Sie den Rest durch Kaufpreis plus Nebenkosten, haben Sie die Nettomietrendite.

Liegt sie unter dem Kreditzins, kostet jeder geliehene Euro mehr, als er bringt. Dann verdienen Sie nur, wenn Miete oder Wert steigen. Das kann passieren. Planbar ist es nicht.

Was die Steuer beiträgt

Bei einer vermieteten Wohnung ziehen Sie Kreditzinsen, Verwaltung, Reparaturen und die Abschreibung auf das Gebäude von der Miete ab. Abgeschrieben werden je nach Baujahr 2 oder 3 Prozent im Jahr, nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Boden. Bleibt unterm Strich ein Minus, zahlen Sie weniger Steuern auf Ihr Gehalt.

Und am Ende: Halten Sie die Wohnung länger als zehn Jahre, ist der Gewinn beim Verkauf steuerfrei. Wer schon nach fünf Jahren verkaufen muss, etwa nach einer Trennung oder einem Umzug, verliert diesen Vorteil.

Was der Rechner nicht sieht

• Die Lage. Arbeitgeber, Bahn, Einkaufen. Eine Stadt, die schrumpft, macht jede Rechnung zunichte.
• Die Miete. Ist sie marktüblich? In Bayern gilt die Mietpreisbremse seit dem 1. Januar 2026 in 285 Gemeinden. Ob Ihr Ort dazugehört, steht in der Anlage der bayerischen Mieterschutzverordnung.
• Die Eigentümergemeinschaft. Lassen Sie sich die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan geben. Eine geplante Dachsanierung mit Sonderumlage steht dort, lange bevor sie im Exposé steht.
• Die Heizung. Eine alte Anlage kann nach dem Gebäudeenergiegesetz teuer werden. Energieausweis und Baujahr der Heizung anfragen.

Für wen es passt und für wen nicht

Eine vermietete Wohnung passt zu Ihnen, wenn Ihr Einkommen sicher ist, Sie die monatliche Zuzahlung ohne Bauchschmerzen tragen und das Geld zehn Jahre oder länger gebunden sein darf. Ein hoher Steuersatz hilft.

Sie passt nicht, wenn Sie dafür Ihre letzte Reserve einsetzen müssten. Auch nicht, wenn Sie in zwei, drei Jahren an das Geld müssen oder schon heute nachts an Sonderumlagen denken. Dann gibt es bessere Wege, Vermögen aufzubauen.

Was ich mit Ihnen durchgehe

Im Erstgespräch rechnen wir Ihre Wohnung mit Ihrem Steuersatz durch. Wir legen fest, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, und holen Finanzierungsangebote mehrerer Banken. Protokolle und Mietvertrag lesen wir gemeinsam. Ich sage Ihnen, wo ich nachfragen würde. Kostenlos, in Bamberg oder per Video.

Häufige Fragen

Ab wann lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Als erste Hürde: Bruttomietrendite ab 5 Prozent, also höchstens 20 Jahreskaltmieten als Kaufpreis. Dazu sollte die Nettomietrendite in die Nähe des Kreditzinses kommen. Ob es sich wirklich lohnt, entscheiden danach Lage, Zustand und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine vermietete Wohnung?

Mindestens die Nebenkosten, wie beim Eigenheim. Mehr ist nicht automatisch besser: Die Kreditzinsen einer vermieteten Wohnung sind absetzbar, beim Eigenheim nicht. Wie viel Sie einsetzen, hängt an Ihrem Steuersatz und daran, was Sie sonst mit dem Geld vorhaben.

Trägt sich eine Wohnung bei 4,5 Prozent Zins von selbst?

Selten, wenn Sie mit 2 Prozent tilgen. In unserem Beispiel legen Sie auch bei 5 Prozent Bruttorendite knapp 300 Euro im Monat dazu. Gleichzeitig tilgen Sie rund 5.000 Euro im Jahr. Die Frage ist, ob das in Ihr Budget passt.

Welche Steuern spare ich mit einer vermieteten Wohnung?

Kreditzinsen, Verwaltung, Reparaturen und die Abschreibung auf das Gebäude ziehen Sie von der Miete ab. Abgeschrieben werden 2 Prozent im Jahr bei Baujahr 1925 bis 2022, 3 Prozent ab 2023. Bleibt ein Minus, sinkt Ihre Steuer auf das übrige Einkommen.

Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?

Nach mehr als zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf nicht, solange die Wohnung im Privatvermögen liegt. Vorher versteuern Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz.

Eigene Wohnung durchrechnen Erstgespräch anfragen

Beispielrechnung mit Zinsen laut Interhyp (19. bis 25.10.2026), Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 %, Notar und Grundbuch 2 %, 2 % Mietausfall, Verwaltung 30 € und Rücklage 50 € im Monat, 75 % Gebäudeanteil, 2 % Abschreibung. Keine Zusage über Rendite oder Wertentwicklung, keine Steuerberatung im Einzelfall. Stand: 28. Oktober 2026.