Rechner · Kapitalanlage
Kapitalanlage-Rechner: Lohnt sich die Eigentumswohnung?
Der schnelle Check vor der Besichtigung. Kaufpreis und Kaltmiete eintragen, und Sie sehen Mietrendite, Kaufpreisfaktor und was Ihnen im Monat nach Steuern bleibt. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Erster Blick
| Kaufpreisfaktor (Jahresmieten) | — |
| Bruttomietrendite | — |
| Nettomietrendite | — |
Im Monat bleibt nach Steuern
—
| Kaltmiete | — |
| Kosten, Rücklage, Mietausfall | — |
| Kreditrate | — |
| Vor Steuern | — |
| Steuer (Erstattung +) | — |
| Nach Steuern | — |
| Kaufnebenkosten | — |
| Kredit | — |
| Angesetzter Zins | — |
| Tilgung im ersten Jahr | — |
Das prüfen Sie vor dem Kauf auf jeden Fall
- Lage. Arbeitgeber, Bahn, Einkaufen in der Nähe? Wächst die Stadt oder schrumpft sie? Eine schlechte Lage gleicht kein Preis aus.
- Die Miete. Ist sie marktüblich? Mit dem Mietspiegel vergleichen. Liegt der Ort unter der Mietpreisbremse, können Sie später nur begrenzt erhöhen.
- Der Mieter. Mietvertrag ansehen: seit wann, Staffel- oder Indexmiete, zahlt er pünktlich?
- Die Eigentümergemeinschaft. Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen anfordern. Wie hoch ist die Rücklage? Steht eine Sonderumlage an?
- Zustand und Energie. Energieausweis, Alter von Heizung, Dach, Fenstern und Leitungen. Eine alte Heizung kann nach dem Gebäudeenergiegesetz teuer werden.
- Das Grundbuch. Stehen Wohnrecht, Wegerecht oder andere Lasten drin?
- Der Preis. Gegen Vergleichsangebote und den Bodenrichtwert halten.
Warum sich ein Termin mit mir lohnt
- Finanzierung mit Blick auf die Steuer. Bei einer vermieteten Wohnung sind die Kreditzinsen absetzbar. Wie viel Eigenkapital Sie einsetzen und wie schnell Sie tilgen, ist darum eine andere Frage als beim Eigenheim.
- Mehrere Banken im Vergleich. Ich vermittle Finanzierungen für mehrere Banken und hole die Angebote nebeneinander.
- Mehr Abschreibung. Der Gebäudeanteil oben ist ein Schätzwert. Ist er im Kaufvertrag sauber aufgeteilt, schreiben Sie oft mehr ab. Das klären wir vor der Unterschrift, gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
- Die Unterlagen gemeinsam lesen. Protokolle, Wirtschaftsplan, Mietvertrag: Ich sage Ihnen, wo ich nachfragen würde.
- Passt die Wohnung zu Ihrem Vermögen? Eine Wohnung bindet viel Geld an einem Ort. Wir schauen, ob das zu Ihren Zielen und Ihren übrigen Anlagen passt.
- Absicherung. Die Rate läuft weiter, auch wenn die Wohnung leer steht oder Ihr Einkommen ausfällt. Dafür braucht es einen Plan.
- Der Ausstieg. Wer eine vermietete Wohnung länger als zehn Jahre hält, verkauft den Gewinn steuerfrei. Das gehört von Anfang an in die Rechnung.
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Worauf diese Zahlen beruhen
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete durch Kaufpreis. Ab 5 Prozent gilt eine Wohnung meist als lohnend, unter 4 Prozent (mehr als 25 Jahresmieten) als teuer.
- Nettomietrendite = Miete minus nicht umlagefähige Kosten, Rücklage und 2 Prozent Mietausfall, geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten.
- Steuer im ersten vollen Jahr: Miete minus Kosten, Kreditzinsen und Abschreibung, mal Ihrem Steuersatz. Die Rücklage zählt erst, wenn das Geld ausgegeben ist. Vereinfacht, ersetzt keine Steuerberatung.
- Zinsen und Grunderwerbsteuer wie im Baufinanzierungsrechner.
- Nicht enthalten: Wertsteigerung, Mieterhöhungen, Inflation, Sanierungen.
Beispielrechnung ohne Gewähr. Keine Zusage über Rendite oder Wertentwicklung, keine Steuerberatung.
Häufige Fragen zur Immobilie als Kapitalanlage
Wie berechne ich die Mietrendite einer Wohnung?
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Eine Wohnung für 250.000 Euro mit 900 Euro Kaltmiete bringt 10.800 Euro im Jahr, also 4,32 Prozent. Für die Nettomietrendite ziehen Sie die Kosten ab, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können, und teilen durch Kaufpreis plus Nebenkosten.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten Sie für die Wohnung zahlen. Unter 20 (das sind 5 Prozent Bruttorendite) gilt als lohnend, über 25 als teuer. In gefragten Städten liegen viele Angebote darüber. Dann muss die Lage den Preis rechtfertigen.
Ab wann lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?
Auf den ersten Blick, wenn die Bruttomietrendite bei 5 Prozent oder mehr liegt und die Nettomietrendite über dem Kreditzins. Dann arbeitet das geliehene Geld für Sie. Ob es sich wirklich lohnt, entscheiden Lage, Zustand, Mieter und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
Was bedeutet Cashflow bei einer vermieteten Wohnung?
Was Ihnen im Monat bleibt, wenn von der Miete alle Kosten und die Kreditrate abgehen. Ist er negativ, legen Sie jeden Monat drauf. Das kann sinnvoll sein, weil Sie gleichzeitig tilgen, aber es muss in Ihr Budget passen. Der Rechner zeigt ihn vor und nach Steuern.
Wie viel Steuern spare ich mit einer vermieteten Wohnung?
Kreditzinsen, Verwaltungskosten und die Abschreibung auf das Gebäude ziehen Sie von der Miete ab. Abgeschrieben werden 2 Prozent im Jahr bei Baujahr 1925 bis 2022, 3 Prozent ab 2023, beim Neubau unter Bedingungen 5 Prozent degressiv. Ist das Ergebnis negativ, mindert es Ihre Steuer auf das übrige Einkommen.
Ist ein Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei?
Ja, bei einer vermieteten Wohnung im Privatvermögen ist der Gewinn nach mehr als zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf steuerfrei. Wer früher verkauft, versteuert ihn mit seinem persönlichen Steuersatz.
Bamberg und Oberfranken persönlich, der Rest per Video
Mein Büro ist in der Zeppelinstraße 3 in Bamberg. Wer aus der Stadt oder aus Oberfranken kommt — Hallstadt, Hirschaid, Forchheim, Erlangen, Bayreuth, Coburg — muss nicht telefonieren: wir setzen uns zusammen. Für alle anderen läuft es genauso gründlich per Video.
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