Aktuell · Steuern · 13. November 2026
Renovierung vor Vermietung absetzen: Wer zu früh streicht, verliert
Kurz: Sie ziehen um und wollen Ihre bisherige Wohnung vermieten? Dann kommt es darauf an, wann Sie renovieren. Wohnen Sie noch selbst darin und ist kein Auszug geplant, gelten die Kosten als privat. Steht der Umzug fest und läuft die Wohnung schon auf einem Mietportal, sind es Werbungskosten bei der Vermietung. Darauf hat am 12. November der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine hingewiesen. Bei einer Renovierung für 15.000 Euro kann das einige Tausend Euro Steuern ausmachen.
Warum zählt eine Renovierung während der Selbstnutzung nicht?
Werbungskosten bei der Vermietung sind nur Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen. Wer in der eigenen Wohnung noch wohnt und streicht, renoviert für sich selbst. Das gilt laut BVL auch dann, wenn Sie dabei schon an die spätere Vermietung denken. Es fehlt dann der sogenannte Veranlassungszusammenhang, also die erkennbare Verbindung zwischen den Kosten und den Mieteinnahmen.
Wichtig: Das betrifft auch Schäden, die Sie selbst abgewohnt haben. Der alte Teppich und die vergilbten Wände sind kein Grund, früher anzufangen.
Ab wann ist die Renovierung vor Vermietung absetzbar?
Laut BVL dann, wenn zwei Dinge zusammenkommen:
- Sie haben ein neues Zuhause und der Auszug steht konkret an.
- Die Wohnung wird zu dieser Zeit schon zur Vermietung angeboten, zum Beispiel auf einem Immobilienportal.
Dann renovieren Sie, um schnell vermieten zu können. Die Kosten gehören zur Vermietung und mindern Ihre Einkünfte daraus. BVL-Geschäftsführer David Martens rät: Ist noch kein Auszug geplant und suchen Sie noch keinen Mieter, verschieben Sie die Arbeiten auf die Zeit unmittelbar vor der Vermietung.
Wie viel macht das aus? Eine Beispielrechnung
Angenommen, Sie lassen Bad, Böden und Wände für 15.000 Euro machen. Davon sind 9.000 Euro Arbeitslohn, 6.000 Euro Material. Ihr persönlicher Steuersatz liegt bei 42 Prozent.
- Zu früh renoviert: Es bleibt der Steuerbonus für Handwerkerleistungen. 20 Prozent von 9.000 Euro wären 1.800 Euro, gedeckelt ist er bei 1.200 Euro. Das Material zählt nicht.
- Zum richtigen Zeitpunkt renoviert: Die vollen 15.000 Euro mindern Ihre Mieteinkünfte, sofern es Erhaltungsaufwand ist, also Instandsetzung statt Ausbau. Bei 42 Prozent sind das rund 6.300 Euro weniger Steuer.
Das heißt: Der Unterschied liegt in diesem Beispiel bei rund 5.100 Euro. Ihr eigener Steuersatz kann niedriger sein, dann wird der Abstand kleiner. Dazu kommt: Der Handwerkerbonus soll 2027 laut Regierungsentwurf auf 15 Prozent und höchstens 900 Euro sinken. Beschlossen ist das noch nicht. Mehr dazu steht im Artikel zum Handwerkerbonus 2027.
Was gilt bei einer frisch gekauften Wohnung?
Hier greift eine zweite Regel. Haben Sie die Wohnung vor weniger als drei Jahren gekauft, zählen Instandsetzung und Modernisierung zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann setzen Sie die Kosten nicht sofort ab, sondern schreiben sie über viele Jahre mit dem Gebäude ab. Bei einem Gebäudeanteil von 200.000 Euro liegt die Grenze bei 30.000 Euro netto. Erhaltungsarbeiten, die jedes Jahr üblicherweise anfallen, rechnen nicht mit.
Was ich Ihnen rate
Fangen Sie erst an, wenn der Auszug feststeht und die Anzeige online ist. Machen Sie davon heute einen Screenshot mit Datum und legen Sie ihn zu Ihren Steuerunterlagen, zusammen mit dem Mietvertrag für die neue Wohnung oder dem Kaufvertrag fürs neue Haus. Damit können Sie dem Finanzamt zeigen, dass die Renovierung zur Vermietung gehört. Lassen Sie sich die Rechnungen getrennt nach Arbeitslohn und Material ausstellen und bezahlen Sie per Überweisung, nicht bar.
Haben Sie die Wohnung in den letzten drei Jahren gekauft, rechnen Sie vor dem ersten Auftrag die 15-Prozent-Grenze aus. Bei größeren Summen fragen Sie Ihren Steuerberater, bevor der Handwerker kommt, nicht danach. Was eine vermietete Wohnung als Geldanlage bringt, steht unter Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
Häufige Fragen
Kann ich eine Renovierung vor der Vermietung von der Steuer absetzen?
Ja, wenn die Arbeiten erkennbar wegen der Vermietung gemacht werden. Laut Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine ist das der Fall, wenn Ihr Auszug konkret ansteht und die Wohnung schon zur Vermietung angeboten wird. Renovieren Sie vorher, während Sie noch selbst darin wohnen, zählen die Kosten in der Regel nicht als Werbungskosten.
Was kann ich absetzen, wenn die Renovierung nicht als Werbungskosten zählt?
Dann bleibt nur die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG. Das sind 20 Prozent der Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Material zählt nicht.
Was gilt, wenn ich die Wohnung erst vor kurzem gekauft habe?
Dann prüfen Sie die 15-Prozent-Grenze. Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ausmachen, schreiben Sie über Jahre ab, statt sie sofort abzusetzen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
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Stand: 13. November 2026. Allgemeine Information, keine Anlage- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Zum Nachlesen: § 35a EStG, Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen, geltende Fassung · § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, anschaffungsnahe Herstellungskosten · n-tv Ratgeber, 12.11.2026, mit Hinweisen des Bundesverbands Lohnsteuerhilfevereine (BVL)
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